Головне: Війна завдала колосальних втрат житловому фонду України (понад 80 млрд доларів на відновлення), спричинила відкладений попит через 4 млн переселенців, запровадила жорсткі вимоги до укриттів та енергоефективності в новобудовах, а скасування радянського Житлового кодексу має розблокувати черги на квартири для сотень тисяч сімей.
Повномасштабне вторгнення Росії кардинально змінило ринок нерухомості України, створивши як виклики, так і нові імперативи для житлової політики. За оцінками Світового банку станом на кінець 2024 року, загальні збитки економіки сягнули 536 млрд доларів, з яких левова частка припадає на житловий фонд — щонайменше 80 млрд доларів потрібні лише на його відновлення. Враховуючи продовження інтенсивних обстрілів у 2025-му, ця сума зросте значно.
Олена Шуляк, голова парламентського комітету з питань містобудування та лідерка партії “Слуга народу” зазначила:
Це оцінка Світового банку за підсумками минулого року. Тому, враховуючи інтенсивність ворожих обстрілів цьогоріч, загальна сума коштів, необхідних на відновлення загалом, і, зокрема, на відновлення житлового фонду, буде на порядок вищою
Російські сили знищили обсяги житла, еквівалентні 6-7 рокам довоєнного будівництва. Понад 4 млн українців стали внутрішньо переміщеними особами, що мало б стимулювати попит, але реальність інша: програми єВідновлення та єОселя не призвели до буму продажів через низьку платоспроможність населення. Натомість формується потужний відкладений попит, який активізується після стабілізації.
Шуляк пояснює:
Навіть попри програму єВідновлення та зміни в програмі єОселя, купувати нове житло українці не стали більше, через низьку купівельну спроможність. Однак це не означає, що у цьому немає потреби: зараз на ринку спостерігається відкладений попит
Ключові фактори трансформації ринку — безпека та енергоефективність. З листопада 2023 року нові ДБН зобов’язують забудовників облаштовувати укриття або споруди подвійного призначення. Без цього житло не можна будувати чи продавати.
Не всім громадам і муніципалітетам вони подобаються, але безпека для нас сьогодні на першому місці. Тому все нове будівництво буде підпорядковуватися все більшим і більшим вимогам у цій царині.
Другий аспект — енергоефективність: нові об’єкти мусять відповідати стандартам, що в 2-3 рази нижчі за українські довоєнні показники витрат енергії порівняно з ЄС. Це вимагає термомодернізації та сучасних технологій.
Ми часто опалюємо не свої квартири, а повітря, якраз через низьку енергоефективність наших домівок. Якщо подивитися на показник, скільки витрачається енергії, щоб опалювати будинки в Україні, то він у 2-3 рази вищий, ніж у країнах Євросоюзу
Війна оголила застарілі проблеми, як-от Житловий кодекс 1983 року, через який понад 600 тис. сімей стоять у чергах на житло роками без руху. Законопроєкт про його скасування та запуск реформи пройшов перше читання влітку 2025-го і може бути ухвалений найближчим часом, що перезапустить сферу.
Додаткові тенденції ринку підтверджують експерти: попит зсунувся до безпечних регіонів (Захід України, Київщина), втратили привабливість верхні поверхи висоток та елітне житло, зріс інтерес до передмість і енергоефективних об’єктів. У 2025-му ринок адаптується до воєнних реалій, з фокусом на відновлення та нові стандарти, що в довгостроковій перспективі підвищить якість житла.
