Головне: Податки при купівлі-продажу нерухомості
Обов’язкові платежі становлять 3-10%+ від суми угоди.
Під час продажу квартири чи будинку в Україні сплачуються військовий збір, пенсійний збір, ПДФО та державне мито. Більшість витрат несе продавець, але сторони можуть домовитися про інше розподілення.
Зміст
Детально: Які податки та збори діють при операціях з нерухомістю
Продаж або купівля житла в Україні супроводжується кількома обов’язковими платежами до бюджету та фондів. Ці правила діють у 2026 році без суттєвих змін порівняно з попередніми роками. Основні платежі включають:
- військовий збір,
- пенсійний збір,
- податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)
- державне мито.
Розглянемо кожен з них детально.
Військовий збір при купівлі-продажу нерухомості
Військовий збір становить 1,5% від вартості об’єкта нерухомості, зазначеної в договорі. Цей платіж є обов’язковим при кожній угоді купівлі-продажу житла, земельної ділянки чи іншої нерухомості. Сплачується він під час нотаріального посвідчення договору та йде до державного бюджету для фінансування оборонних потреб. Платником зазвичай виступає покупець, хоча в практиці сторони нерідко домовляються, щоб цей збір сплачував продавець.
Пенсійний збір до Пенсійного фонду
Ще один обов’язковий платіж — збір до Пенсійного фонду у розмірі 1% від вартості придбаної нерухомості. Він сплачується одноразово при реєстрації права власності на покупця. Цей збір стягується саме з покупця і спрямовується на наповнення пенсійної системи. Важливо: пенсійний збір не залежить від кількості попередніх угод чи терміну володіння майном.
Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — основний податок для продавця
Найскладніший і найвагоміший податок — ПДФО. Його розмір залежить від кількох факторів:
- Перший продаж протягом року + володіння понад 3 роки — ПДФО 0% (повне звільнення).
- Володіння менше 3 років (навіть перший продаж) — ставка 5%.
- Другий продаж протягом одного календарного року — ставка 5%.
- Третій і наступні продажі протягом року — ставка 18%.
Окремий випадок — нерухомість, отримана у спадщину або в дар. У таких ситуаціях ПДФО не сплачується незалежно від терміну володіння та кількості угод.
ПДФО розраховується від доходу, тобто різниці між ціною продажу та документально підтвердженими витратами на придбання (якщо є). Якщо витрати не підтверджені, податок береться від повної суми продажу.
Державне мито та нотаріальні послуги
Державне мито за посвідчення договору та реєстрацію права власності становить 1% від вартості нерухомості. Цей платіж сплачує покупець, оскільки він отримує право власності. Крім того, сторони сплачують безпосередньо нотаріусу винагороду за послуги — її розмір встановлюється за домовленістю, але зазвичай становить 0,1–0,5% від суми угоди.
Хто фактично платить: продавець чи покупець
За законом основні податкові зобов’язання розподіляються так:
- Продавець:
- ПДФО (0%, 5% або 18%)
- Частина військового збору (за домовленістю)
- Покупець:
- Військовий збір 1,5%
- Пенсійний збір 1%
- Державне мито 1%
- Нотаріальні послуги
На практиці в Україні дуже часто застосовується схема, коли покупець бере на себе всі або майже всі платежі (загалом близько 3,5–4,5%), а продавець отримує суму “чистими”. Це питання завжди вирішується під час переговорів і фіксується в договорі.
Приклад розрахунку податків при продажу квартири
Припустимо, квартира продається за 5 000 000 грн:
- Військовий збір — 75 000 грн (1,5%)
- Пенсійний збір — 50 000 грн (1%)
- Державне мито — 50 000 грн (1%)
- ПДФО (якщо застосовується 5%) — 250 000 грн
- ПДФО (якщо 18%) — 900 000 грн
У разі звільнення від ПДФО загальні витрати становлять близько 175 000 грн (3,5%), які зазвичай сплачує покупець.
Актуальність правил у 2026 році
Станом на 2026 рік основні ставки та правила оподаткування операцій з нерухомістю залишилися без змін порівняно з 2024–2025 роками. Військовий збір 1,5% продовжує діяти, пільги за терміном володіння понад 3 роки зберігаються, а звільнення для спадщини та першого продажу також чинні. Рекомендується перевіряти актуальні норми Податкового кодексу України та консультуватися з нотаріусом або податковим консультантом перед угодою, оскільки окремі локальні особливості чи тимчасові зміни можуть впливати на розрахунки.
